Iemesls šādai tēma?
Rīgas namu pārvaldnieks (RNP), kurš gadu gadiem iekasē naudu plānotajiem remontdarbiem, teorētiski plāno darbus, bet neko nedara, aizbildinoties – par izlietojumu jālemj dzīvokļu īpašniekiem. Tad paši lemjam un paši rīkojamies ar savu naudu. Tālāk sekos reāls stāsts. Ar ko sākt?
Teorija. Privatizējot pašvaldības dzīvokli, privatizēto dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums lemt par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, sasaucot kopsapulci ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā pēc tam, kad pieņemts lēmums par attiecīgās dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu (25.07.1995 Likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 51.panta 1.punts). Pašvaldībai ir pienākums pārvaldīt dzīvojamo māju arī gadījumā, ja dzīvojamā mājā ir privatizēti visi privatizācijas objekti, bet nav sasaukta dzīvokļu īpašnieku kopsapulce saskaņā ar šā likuma 51.panta otro daļu (tas pats Likums, 50.panta 7.punkts).
2025.gada 1.maijā ir stājies spēkā likums “Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanas likums” ar kuru tiek svinīgi paziņots – dzīvojamo māju privatizācijas process ar izņēmumiem beidzās 2025.gada 31.decembrī un gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieki ar lēmumu (kopsapulce, aptauja) nepārņem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības, tad SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” turpina pārvaldīt dzīvojamo māju vēl 5 gadus uz vienpusēji definētiem noteikumiem (monopolista pieeja).
Rīgā kopš 2011.gada pašvaldības dibināts uzņēmums SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” izpilda uz Likuma pamata pašvaldībai noteikto obligāto pienākumu un apsaimnieko ap 3700 daudzdzīvokļu mājas, kurās privatizēto dzīvokļu īpašnieki nav izpildījuši savu pienākumu – pieņēmuši lēmumu par dzīvojamās mājas privatizācijas pabeigšanu.
Prakse. Daudzdzīvokļu mājā Rīgā, Tallinas ielā jau gadiem virmoja ideja par dzīvokļu īpašnieku biedrības dibināšanu, līdz 2025.gada maijā top biedrība ar mērķi – apsaimniekot savu kopīpašumu (par biedrības dibināšanas procesu nekomentēšu, jo process ir vienkāršs, vajag tikai 1 dzīvokļa īpašnieku, kurš dara un 2 dzīvokļu īpašniekus, kuri ir valdē un atbalsta darītāju vai vismaz netraucē darīt). Privatizācijas pabeigšanai Biedrība jūnijā organizēja dzīvokļu īpašnieku aptauju (Rīgas gadījumā sīkāka informācija par privatizācijas pabeigšanas t.sk. aptaujas jautājumiem ir atrodama www.mvd.riga.lv):
Aptauju Biedrība organizēja, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmas (BIS) platformu ar nodomu, lai nerodas strīds par aptaujas tiesiskajiem aspektiem. Sākotnējās aptaujas rezultāts nepārsteidza – piedalījās 18 no 57 īpašniekiem un lēmums netika pieņemts.
Biedrība jūlijā BIS organizēja atkārtoto aptauja. “[..] Par atkārtoti organizētu lemttiesīgu dzīvokļu īpašnieku aptauju uzskatāma dzīvokļu īpašnieku aptauja, kurā atbildi snieguši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem (mūsu gadījumā vismaz 19 no 57). [..] Lēmumu pieņemšanai atkārtotā aptaujā nepieciešams, lai “par” nobalsotu vairāk nekā puse no atkārtotajā aptaujā pārstāvēto dzīvokļu īpašumu īpašniekiem” (Dzīvokļa īpašuma likuma 20.2.pants). Mūsu gadījumā piedalijās 27 īpašnieki no 57 īpašniekiem un 18 īpašnieki balsoja “par”) – Lēmums ir pieņemts!
P.S. Atkārtotajā aptaujā papildus piedalijās tie īpašnieki, kuri bija pret Biedrību un bija par SIA Rīgas namu pārvaldnieku (RNP), jo RNP musināja savus piekritējus piedalīties Biedrības rīkotajā aptaujā un balsot “pret”, lai Biedrības lēmums netiktu pieņemts, kā arī RNP paralēli organizēja savu aptauju par pilnvarojumu RNP. Nožēlojami …
Aptaujas anketai pielikumā obligāti jāpievieno Pārvaldīšanas pilnvarojuma līgums (Līgums), vēlams arī lemt par dzīvokļu īpašnieku pilnvarotajām personām (vismaz 2), kuras parakstīs Līgumu ar Pārvaldnieku. Ja šāda pilnvarojuma nav, tad Līgums elektronsiki jāparaksta vairāk kā 50% no 1/3 īpašnieku, ja lēmums pieņemts atkārtotajā aptaujā.
Pēc pozitīvā lēmuma Biedrība sagatavoja privatizācijas pabeigšanas dokumentus un tos iesniedza Rīgas valstspilsētas Mājokļu un vides departamantā (Rīgas MVD), 02.09.2025 elektroniski nosūtot uz e-pastu. Pēc nepilna mēneša – 29.septembrī, no Rīgas MVD Biedrība saņēma uzaicinājumu parakstīt pieņemšanas nodošanas aktu (PN akts) par to, ka Biedrība ar 1.oktobri pārņem dzīvojamo māju t.i. pēc 2 dienām, ko Biedrības valde 30.septembrī to neapdomīgi arī parakstīja, neapzinoties sekas, kuras sekoja 1.oktobrī, proti, SIA Rīgas namu pārvaldnieks paziņoja, ka no 1.oktobra vairs neapsaimnieko dzīvojamo māju.
Secinājumi pēc privatizācijas procesa pabeigšanas:
- Neko nedariet “uz savu galvu”, prasiet konsultācijas juristiem vai uzrunājiet biedrības, kuras ir tikko pabeigušas privatizācijas procesu, lasiet un analizējiet viedokļus, likumus, noteikumus.
- Gadījumos, ja starp dzīvokļu īpašniekiem nav uzņēmīgu cilvēku, tad apsaimniekošanas uzdevums jāplāno uzticēt apsaimniekošanas uzņēmumam, sākotnēji uzrunājot 2-3 apsaimniekošanas uzņēmumus, izvēloties piemērotāko, kurš tad veiks dzīvokļu īpašnieku aptauju par privatizācijas pabeigšanu un apsaimniekošanas pilnvarojumu šim Apsaimniekošanas uzņēmumam. Arī visu pārējo izdarīs Apsaimniekošanas uzņēmums, bet šāds apsaimniekošanas modelis būs vismaz par 21% dārgāks pakalpojums nekā apsaimniekojot Biedrībai.
- Biedrību jādibina tikai gadījumā, ja Biedrība plāno apsaimniekot 100% apmērā.
- Biedrība PN aktu ar Rīgas MVD jāparaksta TIKAI pēc tam, kad Biedrība ir vienojusies ar sadarbības partneriem par obligāto apsaimniekošanas uzdevumu veikšanu , proti, pārvaldnieks, grāmatvedība, apsaimniekošanas atbalsta platforma, sētnieks, inženiertehniskais atbalsts 7/24, lietvedība, vēlams arī jurists.
- Biedrība kā apsaimniekotājs ir lētāks, personiskās un atsaucīgāks pakalpojums nekā SIA Rīgas namu pāŗvaldnieks vai jebkurš cits apsaimniekošanas uzņēmums.
Turpinājumā sekos info par Biedrības apsaimniekošanas uzsākšanas procesu …